租約可以提前終止嗎？房東何時能收回、房客何時能解約、修繕與轉租的法定規定（租賃住宅條例）
房東可以隨時趕人嗎？房客可以提前解約嗎？整理租賃住宅市場發展及管理條例對押金、修繕、轉租、房東與房客提前終止的規定、通知期間與點交，並說明本條例沒有規定、要看契約的部分。
依《租賃住宅市場發展及管理條例》：押金不得超過 2 個月租金；房東只有在法定事由才能提前終止（通知期間多為 30 日，因重建收回為 3 個月）；房客也只有法定事由（如長期療養、房屋未修繕）可以提前解約，須提前 30 日書面通知並附證明。實際糾紛請諮詢專業，不要只看本文。
文章目錄
租屋最怕兩件事：房東突然要你搬走，或是自己想提前解約卻被扣押金。其實《租賃住宅市場發展及管理條例》對這些情形有明確規定，而且很多條款雙方不能約定得比法律更不利（要看契約內容與是否適用）。這篇整理條文的重點。押金細節見租屋押金怎麼拿回來，租金補貼見115 年租金補貼怎麼申請。
踩雷警告
我不是律師，這篇不是法律意見。條文以全國法規資料庫公布的《租賃住宅市場發展及管理條例》為準（整理日 2026-10-19），本文只摘要重點。實際糾紛請看契約全文，並諮詢律師、法律扶助或各地方政府的租賃爭議管道。另外，本條例適用於「租賃住宅」，個別情況（例如包租代管、非住宅用途、特殊契約）可能適用不同規定。
房東可以提前終止租約嗎（第 10 條）
房東不能隨便要你搬走，只有在下列情形之一時，才可以提前終止租約，而且要書面通知並附上相關事證：
| 事由 | 通知期限 |
|---|---|
| 房客毀損住宅或附屬設備，又不修繕或賠償 | 終止前 30 日 |
| 房客遲付租金或應付費用達二個月租額，經房東催告仍不繳 | 終止前 30 日 |
| 房客未經房東同意轉租 | 終止前 30 日 |
| 房東為重新建築而必須收回住宅 | 終止前 3 個月 |
| 其他法律規定的事由 | 依該規定 |
本表依條文摘要整理，條文有哪幾款、各款的通知期間，請以全國法規資料庫的第 10 條為準。
常見誤解：「房東要賣房子」或「房東自己要住」，不一定就是條文列的法定事由，是否能提前終止，要看契約約定與個案；有糾紛請諮詢專業。
房客可以提前解約嗎（第 11 條）
房客也不是想走就走，依條文只有在下列情形，才可以提前終止租約，須在終止前 30 日，附上相關證明，以書面通知房東：
- 疾病或意外，需要長期療養（要附相關證明）。
- 住宅不符居住使用、需要修繕，房客定期催告房東仍然沒有修繕。
- 不是房客造成的住宅一部分滅失，導致難以居住。
- 第三人主張權利，導致房客無法居住。
- 房客死亡時，繼承人也可以主張終止。
補充說明
「長期療養」的認定標準、需要什麼證明，我沒有逐條查證施行細則的最新規定，請看全國法規資料庫的施行細則，並保留診斷證明等文件。其他原因（例如工作調動、想換房子）不在條文列的法定事由內，要不要允許提前解約、違約金怎麼算，要看契約怎麼約定。
修繕：誰要修（第 8 條）
- 房東要交付合於約定居住使用的住宅，並在租賃期間維持這個狀態。
- 簽約前，房東要說明由他負責修繕的項目與範圍，並提供聯絡方式。
- 房東沒有在房客定的期限內修繕，房客可以自己修繕，並請求房東償還費用，或從租金中扣除。
- 房東為修繕所做的必要行為，房客不能拒絕。
實務上建議：用文字（訊息、信件）通知房東並拍照，保留紀錄；要自己修繕前，先確認有「定期催告」的證據。壁癌、漏水等問題見套房潮濕怎麼辦。
轉租（第 9 條）
- 轉租需要房東書面同意。
- 轉租人簽約時，要提供房東同意轉租的書面文件，並在轉租契約載明租賃範圍、期間與可終止租約的事由。
- 轉租人要在簽轉租契約後 30 日內，書面通知房東。
提醒：未經房東同意轉租，房東可以提前終止租約（見上表）。
押金與租金（第 6、7 條）
- 押金不得超過二個月的租金總額；租約消滅、房客返還住宅並清償債務後，房東要返還押金或抵充債務後的剩餘押金。細節見租屋押金怎麼拿回來。
- 租金由雙方約定，這個條例沒有規定租金調漲的上限，所以租金能不能漲、怎麼漲，要看契約怎麼約定。
退租點交與遺留物（第 12 條）
- 租約結束時，雙方要共同完成屋況與附屬設備的點交。
- 一方不到場，另一方定相當期限催告，仍不到場的，視為完成點交。
- 點交後留下的遺留物，房東定相當期限催告仍沒取回的，視為拋棄所有權，處理費用可由押金扣除，不足的可向房客請求給付。
租屋廣告（第 13 條）
房東提供的租屋廣告內容要與事實相符。受託刊登廣告的媒體，如果明知或可得而知內容不實，要和房東就房客信賴損失負連帶賠償責任。看房時看到與廣告不符的，記得拍照與保留廣告截圖，見租屋看房檢查清單。
實用做法
- 簽約前看契約：特別留意提前終止、違約金、修繕責任與轉租的條款，條款和條例不同時，先問清楚。
- 全部用書面：通知房東（修繕、終止）請用掛號信、存證信函或有紀錄的訊息，並保留回覆。
- 入住與退租都拍照：入住日期、屋況、設備清單，都要拍照存檔。
- 租金一定要有證明：匯款或轉帳，不要現金，保留收據；要申請補貼或報稅，見115 年租金補貼怎麼申請與租屋族報稅。
- 遇到糾紛先溝通、留紀錄，必要時諮詢律師、法律扶助或地方政府的租賃爭議管道，不要自己判斷。
常見問題
房東可以隨時叫我搬走嗎？
不可以。依條例，房東只有在法定事由（如房客毀損不修繕、欠租達二個月租額經催告仍不繳、未經同意轉租、為重新建築收回等）才可以提前終止，而且要書面通知並附事證。是否適用，還要看租約與個案。
房東要賣房子，我一定要搬嗎？
賣房子不一定是條例列的法定事由。租約有約定期間的話，通常要看契約與買賣的相關約定，建議保留契約並諮詢專業，不要在沒搞清楚前簽字搬走。
我想提前搬走會怎樣？
除了條例列的法定事由，提前解約要看契約怎麼約定（違約金、通知期間）。想提前搬走，先和房東協商，並用書面確認，不要直接斷聯或不付租金。
房東不修東西怎麼辦？
先用書面定期催告房東修繕。如果房東逾期仍不修，依條例房客可自行修繕並請求償還或從租金中扣除，或在符合條件時提前終止租約。自己修之前請保留催告紀錄與修繕單據。
這篇適用所有租屋嗎？
不一定。本文依《租賃住宅市場發展及管理條例》整理，適用於租賃住宅；包租代管、特殊契約等有不同規定。個別情形請看契約與法規原文，並諮詢專業。
官方資料來源
總結
依《租賃住宅市場發展及管理條例》，房東只能在法定事由下提前終止租約，房客也只有法定事由才能提前解約，通知多為 30 日（因重建收回為 3 個月）並須書面附事證；押金不得超過二個月租金，修繕、轉租與點交也有明確規定。租金調漲沒有上限規定，要看契約；有糾紛請保留書面紀錄並諮詢專業。
